Após o período de festas no fim do ano, a realidade de um dos maiores pagadores de imposto do mundo (o cidadão brasileiro) bate à porta. Comumente, o restante da ceia de Natal e fim de ano ainda está na geladeira quando o carnê de IPTU chega na caixa do correio.

No entanto, muitos não sabem que existem situações e circunstâncias que isentam o contribuinte de pagar este tão conhecido imposto. Assim, a pergunta que se faz é: Quem tem direito a não pagar IPTU?

Como o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) é de competência municipal, as regras sobre a possibilidade de isenção são estabelecidas em lei municipal.

A título de exemplo, em Curitiba/PR imóveis com até 70,00m², de área construída, e cujo valor venal não ultrapasse R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), possui direito à isenção. No município de São Paulo/SP, foi concedido isenção à aposentados e pensionistas, desde que tais favorecidos se enquadrem em alguns requisitos de uso e valor do imóvel e ganho financeiro mensal.

Não é raro ver municípios concedendo isenção ao pagamento do imposto nos casos de imóveis de baixa renda, imóveis localizados em áreas afetadas por desastres naturais, imóveis que tem como proprietários idosos, ou portadores de doença grave, são casos, onde não raramente, alguns municípios concedem isenção do IPTU ao proprietário do imóvel.

Já em outros casos, mesmo que o contribuinte não tenha direito à isenção, pode fazer jus a uma redução significativa.

Assim, é importante consultar uma assessoria especializada em direito imobiliário, que irá sanar as dúvidas acerca do tema, e trazer embasamento para que o contribuinte alcance o benefício, seja de isenção, redução ou até mesmo casos específicos que gozam de imunidade.

Se ficou interessado nos procure, permita que a equipe do escritório Lucas Wosniak Assessoria Jurídica ajude a realizar o negócio com tranquilidade e segurança, evitando gastos desnecessários.

Assim como ocorre nos leilões judiciais, os realizados de forma extrajudicial também se sujeitam a regras e procedimentos que se não observados podem ensejar a anulação do leilão.

Pela experiência adquirida no período em que atuamos no ramo da advocacia imobiliária, destacamos abaixo os principais motivos de anulação do leilão de imóveis realizado de forma extrajudicial.

Falta de intimação do devedor: o devedor deve ser informado sobre o prazo para pagamento da dívida sob pena do bem ir a leilão;

Descrição errada do valor da dívida: nesse caso, a intimação será nula e pode ocasionar anulação do leilão, caso não seja corrigida a tempo de encaminhar uma nova intimação ao devedor com os números corretos;

Não intimação dos devedores dos detalhes do leilão: o devedor deve receber uma notificação com todas as informações do evento em até cinco dias antes de sua realização;

Falta de publicação do edital do leilão em jornal de grande circulação: há necessidade de divulgação em jornais para que o ato tenha mais publicidade, atualmente é amplamente aceita a divulgação em sites;

Falta de descrição das benfeitorias no edital: o edital deve conter detalhes do bem, que incluem as reformas existentes, bem como, seu estado de conservação, além de informações da metragem do imóvel, existência ou não de garagens e número da matrícula;

Preço vil: ocorre quando a arrematação é efetivada por um valor abaixo do fixado por lei, normalmente serão entendidas como preço vil as arrematações ocorridas abaixo de 50% do valor da avaliação.

Assim, é importante contar com uma assessoria especializada em direito imobiliário, evitando surpresas desagradáveis e conhecendo os riscos da operação.

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A compra de um imóvel em leilão é um excelente negócio, normalmente o interessado poderá pagar um preço bem abaixo do valor de mercado.

Contudo, alguns cuidados são necessários para que não se torne um pesadelo e traga prejuízos.

Em outras postagens já alertamos para cuidados com edital, impostos, que podem trazer dissabores aos participantes.

Mesmo adotando as devidas precauções, o participante precisa ter em mente que o procedimento expropriatório pode ser anulado, abaixo elencamos os principais motivos, baseados na nossa experiência, para anulação do leilão.

Em se tratando de Leilão judicial

Preço vil: ocorre quando a arrematação é efetivada por um valor abaixo do fixado por lei, ou pelo juiz. Normalmente serão entendidas como preço vil as arrematações ocorridas abaixo de 50% do valor da avaliação

Ausência de publicação do edital: o documento deve ser publicado em site determinado pelo juiz ou jornal de grande circulação, contendo a descrição detalhada do bem e a informação se o leilão será presencial ou eletrônico;

Ausência de descrição detalhada do bem – o imóvel a ser levado a hasta pública deve estar descrito no edital do leilão, constando número de matrícula, metragem, e demais características;

Não pagamento do lance pelo arrematante: Como já dito o imóvel pode ser arrematado por um pagamento à vista ou parcelado, porém, se o arrematante não cumpri as condições de pagamentos esse leilão é anulado;

Bem de família: A depender do caso, o imóvel entendido como bem de família não pode ser penhorado, e caso o objeto do leilão seja um imóvel com essa classificação, o leilão poderá ser anulado;

Publicação tardia do edital: o lançamento deverá ocorrer, no mínimo, 5 dias antes do leilão;

Ausência de notificação do devedor: o executado deve ser intimado, por meio do advogado ou pessoalmente, em situações nas quais não houver esse profissional;

Ausência de intimação de condômino: caso o imóvel seja propriedade de mais de uma pessoa, esta deve ser intimada no leilão para que possa exercer seu direito de preferência na compra do imóvel;

Ausência de intimação do cônjuge do executado: quando o devedor é casado, é exigida a notificação do cônjuge para que tenha ciência do leilão e possa apresentar eventual defesa.

Assim, é importante contar com uma assessoria especializada em direito imobiliário, evitando surpresas desagradáveis e conhecendo os riscos da operação.

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Se existe um documento que o interessado em arrematar um imóvel em leilão deve ler minuciosamente, esse documento é o edital do leilão.

De modo geral, o edital deve conter informações sobre o estado de conservação do imóvel, a forma de pagamento, as taxas e os impostos envolvidos. Além disso, o edital deve informar o valor da comissão do leiloeiro e o preço mínimo para compra.

O leilão é uma modalidade de compra e venda que tem como principal característica a oferta do maior valor possível para aquisição de um bem. Por ser caracterizado como uma forma de licitação, ele precisa ser regido por um edital que estabelece as regras de participação além de oferecer informações importantes sobre as condições de pagamento, possíveis débitos e ônus do bem, retiradas e outras etapas do processo de leilão. As regras do “jogo” estão no edital do leilão.

Para quem ainda não é familiarizado com os processos de compra e venda por meio de leilões, o edital pode parecer extenso e pouco convidativo, mas é muito importante que o interessado tenha total conhecimento sobre todas as informações contidas nele.

Muito além que a principal fonte de informação sobre o leilão que se pretende participar, o edital de leilão é a principal ferramenta de análise para decidir se aquela disputa é um bom negócio ou não, por isso, é fundamental que ao terminar de lê-lo o interessado não tenha dúvidas, e não encontrando a clareza necessária nas informações contidas, deve procurar uma assessoria especializada em direito imobiliário.

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O ganho de capital é um imposto que pode ser aplicado a diversas esferas financeiras, uma vez que qualquer bem com valor econômico pode gerar ganho de capital. Em outras palavras, ele pode se referir a ativos físicos (imóveis, móveis etc.), para bens intangíveis (marcas, patentes, direitos autorais), bens financeiros e societários (aplicações, investimentos, cotas etc.). Para o propósito específico desse texto, no entanto, restringimos ao ponto de quando um imóvel é vendido por um valor acima do qual foi adquirido, esse “lucro” é denominado ganho de capital.

A pergunta do interessado em participar de um leilão de imóvel é, o que esse “tal” de ganho de capital importa quando eu vou participar de um leilão? Talvez a resposta apropriada a essa pergunta seja que a relevância maior esteja na hora da venda, e não quando da aquisição.

Pois é justamente sobre o valor de lucro que se incide a tributação. Como pessoa física é importante que, ao vender um imóvel, fique atento aos seus deveres de formalização dessa operação frente ao Estado e, nesse sentido, o ganho de capital é importantíssimo para que o vendedor consiga calcular seu imposto de renda.

O valor do imposto vai variar entre 15% e 22,5%, contudo, existem uma série de circunstâncias que autorizam a isenção da cobrança. Por este fato é importante consultar um especialista em direito imobiliário quando da aquisição e venda de um imóvel.

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A ideia comum de quando alguém fala que vai comprar um imóvel em leilão é que o bem será comprado por um valor abaixo do seu preço de mercado.

Essa imagem de compra por um valor abaixo do preço de mercado pode, muitas vezes, passar a impressão de um ganho fácil.

Quando se olha para um edital ou oferta de imóveis em procedimento de venda através de leilão, observa-se principalmente o valor que ele está sendo oferecido (para compra – arrematação) e o valor que o mesmo imóvel poderá ser vendido futuramente. Ou seja, se torna muito atrativo quando se vislumbra, por exemplo, determinado imóvel sendo leiloado por R$ 120.000,00 e o preço de mercado estar avaliado em R$ 240.000,00.

Nesse cenário, facilmente somos induzidos a pensar que o retorno do capital investido será de 100% (cem por cento).

Para não termos surpresas desagradáveis, e calcular ao máximo o investimento que se pretende fazer,  primeiro ato a ser realizado é o de contratar uma assessoria especializada em direito imobiliário, pois existem situações que não se repetem, ou que acontecem em alguns casos específicos, e somente devidamente assessorado o interessado não passará por certas desilusões.

A comissão do leiloeiro, deve ser paga a vista, e qualquer situação que se apresente diferente desse cenário deve ocorrer por negociação direta entre o comprador e o leiloeiro.

Em seguida é necessário ter em mente que precisará fazer um exame pormenorizado do edital para auferir se existem débitos atrelados ao imóvel que sua quitação será de responsabilidade do arrematante, como por exemplo, taxas de água e esgoto, energia elétrica, taxas condominiais, impostos, dentre outras.

Feito a análise do edital, ofertando o lance vencedor, devidamente acertada a comissão do leiloeiro, o comprador irá arcar com os custos de transmissão do imóvel e registro de propriedade, sendo descartada a escrituração, pois a carta de arrematação supre essa formalidade.

Tratando-se de imóveis que estão ocupados, muitas vezes, o arrematante necessitará promover a contratação de um advogado para ser imitido na posse.

Somando-se todos esses custos a pequenas reformas que visam facilitar a venda e acrescem ao preço final, o tempo entre a aquisição e a venda, o ganho de capital incidente, eventual custo com corretor de imóvel e anúncios, considerando todos os apontamentos podemos dizer que, se o arrematante investidor estiver devidamente assessorado, evitando gastos e despesas desnecessárias, por falta de orientação e conhecimento técnico, ele poderá auferir, em regra, de  17% a 30% do valor investido em margem lucrativa, quando da compra e venda de imóveis adquiridos em leilões.

É um mercado em muita ascensão e com muitas oportunidades, contudo, em momento algum o interessado deve se deixar levar por ofertas de pessoas que prometem um alto retorno em um curto lapso temporal. Sempre orientamos nossos clientes a procurar especialistas para fazer toda operação de forma segura.

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Quando é realizada a compra e venda de imóvel gera o direito a municipalidade de cobrar um Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Por vezes ficávamos nos perguntando, quem teve essa brilhante ideia de cobrar um valor pela venda de algo que não pertence ao Estado? Se você tem a mesma curiosidade, segue um breve retrospecto histórico.

No que se refere à sua origem apontam os estudiosos do tema que os tributos sobre transmissão imobiliária, nesta modalidade, ter-se-iam originado ao tempo de Ptolomeu no Egito (304 A.C), tendo sido posteriormente reestruturada em Roma, com os nomes de “Vicesima Manunissiorum ou Inter Vivos”. Com a Revolução Francesa de 1789, a cobrança desse tributo ganhou consistência, sob o nome de “Droit de Quint”, estendendo-se posteriormente para os demais países do mundo.

No Brasil, o tributo foi instituído primeiramente no ano de 1809, sob a denominação de “Sisa dos Bens de Raiz”, nome que deriva da expressão latina “excisio”, e que significa cortar uma parcela de alguma coisa, no caso, a passagem de bens ou direitos imobiliários por ato em vida das pessoas intervenientes na transmissão.

Certo é que desde que alguém teve essa ideia brilhante de arrecadação para o Estado, ninguém nunca ousou se desfazer dessa infindável fonte de arrecadação.

Contudo, deixando de lado questões históricas, no caso em apreço nosso questionamento é no sentido de indagar se o ITBI na compra e venda de imóvel por meio de leilão deve ocorrer sobre o valor de mercado do bem ou sobre o valor de arrematação.

A discussão perdurou certo tempo, até que o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a base de cálculo para incidência do ITBI não é a do valor de mercado do imóvel arrematado em leilão, como ocorre nos demais casos de compra de imóveis, mas sim, o valor da arrematação efetivada.

A contratação de um advogado especializado em imobiliário ajuda no exercício regular do direito e impede que gastos desnecessários venham a ocorrer.

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Como já mencionado em artigos anteriores, temos no direito brasileiro a máxima de que, aquilo que não é proibido é permitido. Igualmente, abordamos que o artigo 890 do Código de Processo Civil traz um rol de pessoas que estão impedidas de participar do leilão de um imóvel, sob pena de nulidade do procedimento.

Na lista descrita no artigo mencionado, não se encontra o proprietário do imóvel, portanto, não existe nenhum impedimento legal para que ele possa participar e concorrer em igualdade de condições com os demais participantes.

Todavia, é preciso tecer alguns comentários sobre essa possibilidade, e mesmo não sendo proibida em Lei, é certo que, tal fato não representaria a melhor saída ao proprietário do imóvel, sendo motivo de divergência entre alguns doutrinadores.

Uma corrente dos doutrinadores, com a qual concordamos, defendem que a vedação da participação do executado/devedor se dá pelo fato de que ninguém pode comprar aquilo que já é seu.

Além do que, a pessoa que possui um imóvel e este é levado a leilão, se vê em tal circunstância por conta de um débito com o credor, e se possui condições de arrematar um imóvel,  possui iguais oportunidades para adimplir a divida ou buscar um acordo para evitar a concretização do procedimento de expropriação.

Pelo nosso ordenamento jurídico, mais especificamente no artigo 890 nada impede que o executado possa participar do leilão. Mas caso ele arremate o bem e ainda reste saldo devedor, o imóvel não será liberado e o valor do lance será convertido como parte de pagamento do débito.

Desta forma, persistindo o débito, ainda que parcial, o proprietário/arrematante estaria comprando um imóvel que novamente estará em vias de ser penhorado para satisfazer o crédito do Exequente.

Por situações como a aqui exemplificada, é que sempre recomendamos que procure antes de participar de um leilão judicial ou extrajudicial, uma assessoria especializada em direito imobiliário, como a que disponibilizamos aos nossos clientes.

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Você que é super conectado, que acredita que a internet é a mãe de todas as facilidades, talvez até venha achar estranho, mas existem muitas pessoas que na hora de realizar negócios jurídicos não trocam o presencial pelo online.

Há também aqueles que gostam da tecnologia e do negócio realizado de forma presencial. Mas se dissermos que tem leilão para todos os gostos, vocês acreditariam?

Hoje existem três modalidades de leilão, online, presencial e híbrido, certamente, com o avanço da tecnologia, e tal qual, pelos ensinamentos deixados pela pandemia, a tendência é de que a modalidade online ganhe cada vez mais espaço.

Na modalidade online, o lance deve ser dado pelo site. A disputa ocorre para cada bem ou lote de bens até o horário previsto para encerrar (específico para cada lote).

Caso seja dado um novo lance até três minutos antes deste horário, o encerramento é adiado em três minutos, permitindo que os outros habilitados tentem cobrir o lance dado. A disputa só é encerrada e o leilão considerado “fechado” quando a página do leilão permanecer por 3 minutos sem receber lances.

Na modalidade presencial, o lance deve ser dado na presença do leiloeiro e no endereço informado no edital. Nesta modalidade o leiloeiro faz a tradicional contagem …dou-lhe uma… dou-lhe duas… dou-lhe três… vendido.

O leilão Simultâneo ou Híbrido, é aquele onde o lance pode ser dado pelo site ou no endereço informado no edital. É importante ressaltar que neste tipo de modalidade não há vantagem sobre uma ou outra forma de dar o lance. O sistema das empresas leiloeiras captam os lances presenciais e os disponibiliza no auditório online do leilão, ou seja, há uma igualdade de condições para quem está participando de forma presencial ou online.

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A primeira ideia quando se é realizado o questionamento acerca das pessoas que podem participar de um leilão, é de que qualquer pessoa física ou jurídica que exerça livremente a administração de seus bens, pode participar de leilões judiciais e extrajudiciais. Mas será mesmo?

Todo cidadão que esteja no gozo dos seus direitos e obrigações, inclusive o credor exequente (autor da ação) pode participar do leilão, pois no direito sempre devemos partir da máxima de que, o que não é proibido é permitido.

A Lei impõe que algumas pessoas, em função de seu cargo, fiquem impedidos de participar do procedimento expropriatório, quando, principalmente possa ocorrer conflito de interesse.

Pelo contido no artigo 890 do Código de Processo Civil, as seguintes pessoas estão impedidas de participar do leilão: os tutores, os curadores, os testamenteiros, os administradores ou os liquidantes, quanto aos bens confiados à sua guarda e à sua responsabilidade; os mandatários, quanto aos bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados; o juiz, o membro do Ministério Público e da Defensoria Pública, o escrivão, o chefe de secretaria e os demais servidores e auxiliares da justiça, em relação aos bens e direitos objeto de alienação na localidade onde servirem ou a que se estender a sua autoridade; os servidores públicos em geral, quanto aos bens ou aos direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; os leiloeiros e seus prepostos, quanto aos bens de cuja venda estejam encarregados, e por fim os advogados de qualquer das partes.

Participe do leilão com segurança, sabendo dos seus direitos e deveres, você encontrará em nosso escritório uma assessoria especializada em direito imobiliário.

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